Allgemeines zu Baugenehmigungsverfahren

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörde im Landratsamt Miltenberg sind bestrebt, Ihre Anträge zügig zu bearbeiten. Mit zwei Dienststellen im Landkreis sind wir immer ganz in Ihrer Nähe. Ein umfangreiches Onlineangebot bietet Ihnen vielfältige Informationen rund um die Uhr.

Sie selbst können jedoch wesentlich dazu beitragen, dass Ihr Verfahren zügig bearbeitet wird: Leider ist es so, dass der weit überwiegende Teil der Bauunterlagen (Formulare, Pläne, Beschreibungen, ...) unvollständig eingereicht werden bzws. nicht aussagekräftig genug sind. Das führt dazu, dass notwendige Informationen zeitaufwändig nachgefordert werden müssen und das Verfahren ggf. mehrmasls ruht. Dies gilt umsomehr, wenn auch Fachstellen (Wasserwirtschaftsamt, Straßenbauamt, Naturschutzbehörde, Immissionsschutzbehörde, ...) am Verfahren beteiligt werden müssen. Wir bitten Sie deshalb, folgende Hinweise zu beachten. 

1. Lassen Sie sich von Ihrem Architekten auf der nachstehenden Checkliste bestätigten, dass alle erforderlichen Unterlagen erstellt und auch Bestandteil des Bauantrags sind. Reichen Sie dieses unterschriebene Blatt bitte als Ausweis eines vollständigen Bauantrags zusammen mit den drei Mappen bei der Gemeinde ein.
   Checkliste über die Vollständigkeit des Bauantrags
   FAQ zur Checkliste     
   Übrigens: ein Antrag gilt als zurückgenommen, wenn die Unterlagen nicht vollständig sind und der Bauherr diesen Mangel trotz einer entsprechenden Aufforderung durch das Bauamt nicht behebt. Für diese Rücknahme werden Kosten erhoben (Art. 65 Abs. 2 BayBO).
2. Gerne bieten wir Ihnen und Ihrem Entwurfsverfasser an, den Schriftwechsel elektronisch per E-Mail zu führen. Dadurch lassen sich die oft langen Postlaufzeiten ersparen. Sofern Sie von diesem Angebot Gebrauch machen möchten, erteilen Sie uns bitte mit Ihrer nachfolgenden Unterschrift Ihre Einwilligung, sämtlichen Schriftverkehr bis zur Bescheidserteilung mit Ihnen und Ihrem bevollmächtigten Entwurfsverfasser per E-Mail führen und Ihre E-Mail-Adresse speichern zu dürfen. Diese Einwilligung kann jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen werden.
   Wenn sich die Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens nach der Umgebungsbebauung beurteilt (§ 34 BauGB), prüft die Bauaufsichtsbehörde u.a., ob sich Ihr Vorhaben in die vorhandene Bebauung „einfügt“. Hier ist es zwingend erforderlich, dass die Höhenentwicklung der Nachbarbebauung in den Plänen (Ansichten, …) angedeutet wird. Sie können uns die Beurteilung wesentlich erleichtern, wenn Sie zudem einige Fotos von der Nachbarbebauung beifügen (bitte vergessen Sie nicht die Kennzeichnung der Fotos: Ansicht von x nach y, Gebäude Haus Nr z, …).
3. Bauvorhaben, die von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichen (Dachgestaltung, Firstrichtung, Baugrenze, Wand- und Traufhöhe, …) können nur dann zugelassen werden, wenn die erforderlichen Befreiungen auch ausreichend stichhaltig begründet sind. Der Gesetzgeber verlangt dies ausdrücklich von dem Antragsteller (Art. 63 Abs. 2 BayBO). Die formelhafte Wiederholung der gesetzlichen Vorschrift (§ 31 Abs. 2 BauGB) reicht allerdings nicht aus. Vielmehr ist es erforderlich, dass Sie bzw. Ihr Architekt die Notwendigkeit der Abweichungen sachlich begründet (Grundstückszuschnitt, vorhandene Bausubstanz, …). Der Verweis auf Bezugsfälle im gleichen Bauquartier kann hilfreich sein. Auch hier bietet sich eine Fotodokumentation an.
4. Nach unseren Erfahrungen geht die Fehlinformation um, dass Nachbarn nicht mehr zu beteiligen seien. Das trifft jedoch nicht zu. Der Gesetzgeber verlangt nach wie vor, dass der Bauherr den Eigentümern der benachbarten Grundstücke die Pläne zur Unterschrift vorlegen muss (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO). Die Beteiligung der Nachbarn sollte selbstverständlich sein: zum einen gebührt es der gesellschaftliche Anstand (Sie wollen ja auch informiert sein, wenn Ihr Nachbar bauen möchte), zum anderen sollten Sie damit frühzeitig den Grundstein für ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis legen. Darüber hinaus hat die Unterschrift auch eine wichtige, rechtliche Bedeutung: die Unterschrift gilt als Zustimmung, die Baugenehmigung kann dadurch von Ihrem Nachbarn nicht mehr angefochten werden (Art. 66 Abs. 1 Satz 2 BayBO).

Sobald geklärt ist, dass Ihr Vorhaben baugenehmigungspflichtig ist, stehen im weiteren Verlauf drei Verfahrenstypen zur Verfügung:

• das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO 
• das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO und 
• das umfassende Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO.

Die Zuordnung Ihres Vorhabens zu dem jeweiligen Verfahren richtetet sich zunächst nach dem Kriterienkatalog des Art. 2 Abs. 4 BayBO, der definiert, ob Ihr Vorhaben einen sogenannten „Sonderbau“ darstellt. Sonderbauten können nur im umfassenden Genehmigungsverfahren zugelassen werden, für alle anderen Vorhaben ist das vereinfachte Genehmigungsverfahren einschlägig. Wenn Ihr Vorhaben dann noch bestimmte Voraussetzungen einhält (u.a. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gelegen), kann das Genehmigungsfreistellungsverfahren angewendet werden.